Som regel er spørsmålet knyttet til utleiers interesse i å holde kontroll med hvem som skal disponere lokalene. Utleier ønsker å ha en stabil og tilstrekkelig økonomisk sterk leietaker for å være sikker på at husleien blir betalt. Videre ønsker utleier å holde kontroll på hva slags virksomhet som drives i lokalene. Leietaker ønsker på sin side ofte å komme ut av leieforholdet hvis han ikke lenger kan drive lønnsomt, eller om han ønsker å selge eller avvikle sin virksomhet. Spesielle spørsmål kan oppstå i forbindelse med leietakers konkurs og gi en utvidet mulighet for overdragelse av et leieforhold, forutsatt at dette skjer sammen med den virksomhet som drives i de aktuelle lokaler.

Vi skal vi se nærmere på disse problemstillingene i næringsleieforhold, typisk forretninger, kontorer, lager eller annet. Vi tar bare for oss overdragelse av leieforhold, der den tidligere leietaker ønsker å komme seg ut av leieforholdet gjennom overdragelse til en ny leietaker, i motsetning til fremleie, dvs. der den ”gamle” leietakeren fortsetter å være ansvarlig overfor utleieren. Fremleieforhold faller utenfor hva vi skal belyse i denne omgang. Fremstillingen er mest aktuell for tidsbegrensede leieforhold, særlig hvis vilkårene er langsiktige og gunstige. Ved oppsigelige kontrakter vil partene kunne komme seg ut av leieforholdet gjennom oppsigelse.

1. Leiekontrakten

Leiekontrakten danner utgangspunkt for partenes rettigheter og gjensidige forpliktelser. Partene viser stor oppfinnsomhet ved utformingen av vilkårene slik at disse skal bli så optimale som mulig, men det er i utgangspunktet grenser for hvor sterkt man kan utnytte forhandlingsstyrke. Husleielovens regler kan i vidt omfang fravikes i næringsleieforhold, men det er i loven fastsatt i hvilke tilfelle loven kan fravikes og hvilke bestemmelser i loven som ikke kan fravikes. Ved overdragelse av leieforhold er imidlertid loven det man som oftest omtaler som ”fravikelig”. Utleier vil i disse tilfeller kunne betinge seg mer fordelaktige vilkår enn husleieloven fastsetter.

I praksis ser man at leiekontrakter inneholder detaljerte bestemmelser om vilkårene for en overdragelse. I motsatt retning inneholder mange kontrakter utrykkelig forbud mot overdragelse. I de sistnevnte tilfellene vil spørsmålet om en overdragelse kunne bli gjenstand for forhandlinger, men der leietaker kan komme til å måtte avfinne seg med at det blir umulig å overdra kontrakten. Spesielt gjelder dette ved sentrale og ettertraktede lokaler. I praksis ser man likevel ofte at partene kan komme frem til løsninger som begge parter ser seg tjent med.

Hvis man ikke har kontrakter med direkte forbud mot overdragelse, gir kontraktene i mange tilfelle mulighet for dette, eventuelt at kontraktene gjengir husleielovens adgang til overdragelse. Det er slike kontrakter vi har for øye i det følgende.

2. Husleieloven

Leietaker har etter loven en alminnelig rett til å overdra leieforhold forutsatt at dette skjer som ledd i en overdragelse av leietakers virksomhet. Typisk hvis leietaker får solgt sin forretning. Men som nevnt ovenfor, kan altså adgangen til overdragelse være fraveket på gyldig måte i leiekontrakten. Er imidlertid adgangen til overdragelse i behold skal utleier godkjenne overdragelsen, men han kan ikke nekte godkjennelse på fritt grunnlag. En nektelse må være begrunnet i at ”den nye leierens forhold gir saklig grunn til det”, jfr. nærmere nedenfor. En godkjenning vil normalt skje uttrykkelig, som oftest skriftlig, men loven fastsetter også at godkjenning skal anses å foreligge dersom utleier, etter å ha mottatt søknad, ikke svarer innen en måned etter at søknaden ble mottatt. Loven har nærmere bestemmelser i § 8-4 og det finnes bestemmelser i § 8-5 om selve gjennomføringen av overføringen fra gammel til ny leietaker.

Det er viktig å være oppmerksom på at den nye leietakeren ikke overtar den gamle leietakerens forpliktelser, med mindre dette skulle bli uttrykkelig avtalt. Man må se på det gamle og nye leieforholdet som atskilte. Når det gamle leieforholdet er avviklet blir for eksempel eventuell uoppgjort husleie et forhold mellom den gamle leietakeren og utleieren. Også depositum og garanti må etableres på nytt for ny leietaker.

3. Nærmere om kravet til saklig grunn

Hensikten med å gi leietaker rett til å overdra leieforholdet sammen med en overdragelse av sin virksomhet, var ment som en sterk rettighet for leietaker. I lovens forarbeider, ble det bl.a. uttalt at ”Dersom leieren ikke får en forholdsvis fri rett til å overføre leieretten sammen med leieretten til lokalet i slike tilfelle, kan dette føre til at han ikke får solgt virksomheten. Husrommet kan være spesialinnredet for denne virksomheten. Beliggenheten til husrommet kan også være viktig for virksomheten. Leieren kan for eksempel ha ønske om å selge en butikk, som har en sentral beliggenhet i en handlegate.”

Det foreligger som nevnt en forutsetning om at utleier må samtykke, men der samtykke bare kan nektes dersom det foreligger ”saklig grunn” knyttet til den nye leietakerens forhold. Hva utleier konkret kan legge vekt på og som kan danne grunnlag for nektelse, er etter lovens forarbeider og rettspraksis i hovedsak knyttet til om det finnes holdepunkter for at den nye leietakeren har så svak økonomi at han ikke kan oppfylle forpliktelsene som leietaker. Hvis det må antas at den nye leietakeren nærmest er insolvent, vil dette kunne gi grunn for nektelse. Men man skal være oppmerksom på at man må ha konkrete holdepunkter, en alminnelig antakelse om svak økonomi er neppe tilstrekkelig. Man kan nok også tenke seg tilfelle der det har vært annet å utsette på den nye leietakeren, for eksempel dersom han har leid andre lokaler og der han har begått andre (enn økonomiske) og vesentlige brudd på forpliktelsene i tidligere leieforhold.

Dette innebærer at det skal en del til for å kunne nekte samtykke til overdragelse. Konsekvensen av dette er naturlig nok at de fleste utleiere i sine kontrakter gir lite eller intet rom for overdragelse. Formuleringene av husleiekontrakten er således et sentralt forhold for begge parter slik at man i størst mulig grad kan få vilkår som samsvarer med egne forutsetninger og som gir forutberegnelighet for begge parter.

4. Hva hvis det blir en konkurs?

Etter nærmere bestemmelser i dekningsloven, § 7-10, trer et konkursbo uten videre inn i avtaler om leie av fast eiendom. Det fremgår videre i dekningsloven at en eventuell avtalebestemmelse om at leietaker ikke skal ha rett til å overdra kontrakten, ikke er bindende for konkursboet. Dette gir altså som regel en mer omfattende adgang for konkursboet til overdragelse.

I lovens forarbeider ble det i denne forbindelse nevnt:

Bestemmelsen i dekningsloven § 7-10 fjerde ledd kommer til anvendelse i de tilfellene partene i leieavtalen har avtalt at leietakeren (konkursskyldneren) ikke skal ha slik overføringsadgang som husleieloven § 8-4 gir. En slik avtalebestemmelse binder ikke boet. Regelen i dekningsloven § 7-10 fjerde ledd kommer til anvendelse både i tilfeller der skyldneren er hovedleier, og i tilfeller der skyldneren er fremleietaker og det er inntatt forbud mot overføring i fremleieavtalen

Disse bestemmelsene kom inn i loven etter at man i mange tilfelle, spesielt i serveringsbransjen, hadde sett at forbud mot overdragelse ga uønskede utslag på kreditorenes bekostning. Det ble i tilknytning til dette nevnt følgende i forarbeidene:

”Mønsteret er gjerne at det etableres to selskaper. Det ene selskapet (holdingselskapet) har hånd om leiekontrakten til lokalene og fremleier disse til det andre selskapet, som skal stå for selve driften (driftsselskapet). Sistnevnte selskap tappes for midler i driftsperioden og styres mot en konkurs. Da de som står bak selskapene ønsker å fortsette virksomheten (men med sanert gjeld), blir det viktig for dem å hindre at boet nyttiggjør seg leiekontrakten gjennom videre overdragelse. I praksis vil den aktuelle leiekontrakten derfor være gjort uoverdragelig."

Ved en konkurs må konkursboet (v/bostyrer) gjøre seg opp en oppfatning om det er utsikter til å kunne overdra virksomheten, herunder leiekontrakten. Ettersom dekningsloven § 7-10 som nevnt fastsetter at boet er ubundet av omsetningsbegrensinger, vil bostyrer kunne arbeide for en overdragelse av virksomheten sammen med overføring av kontrakten. Her ligger det altså en mulighet for andre til å overta et leieforhold, for eksempel i ettertraktede lokaler, uten at man er avhengig av samtykke fra utleier. Men forutsetningen er altså at man overtar virksomheten, og det er selvfølgelig klart at man i slike tilfelle også påtar seg store forpliktelser for øvrig, så dette representerer ingen enkel bakvei for å overta attraktive lokaler.

Det hører nok til sjeldenhetene at utleier og leietaker, ved inngåelse av nye leiekontrakter, har spørsmålet om overdragelse av leieforholdet i fokus når det forhandles om vilkårene i en husleiekontrakt. Men her som ellers er det beste rådet at man må tenke på alle eventualiteter og sørge for at kontrakten blir formulert så godt det lar seg gjøre. Men alt for ofte blir kontraktsutkast benyttet eller signert uten at partene har tenkt spesielt nøye på formuleringene, og det kan derfor være et godt råd å henvende seg til organisasjoner eller advokater for å få bistand i forhandlinger.